Enquête publique PLU: Le DIRE de l'Association

Nous avons remis au Commissaire enquêteur le 23 nov. un DIRE structuré en 3 parties:

1°) Observations sur le règlement issues d’un travail commun avec ADHAGE et ELAN;

2°) Propositions ciblées sollicitées par des adhérents de notre association ;

3°) Des propositions émanant directement de notre association.

Exposé préalable

.... La révision générale du PLU d’Antibes proposée par le maire et adoptée par le conseil municipal le 12 juillet 2012 est l’occasion de s’interroger d’une part sur l’image globale du territoire communal et d’autre part sur le ressenti qu’en ont les administrés et en tant que de besoin. revoir les règles d’urbanisme qui conditionnent le développement des constructions.

Pour répondre au premier point, il convient de se rendre sur trois points hauts.

Le premier est situé sur le plateau de la Garoupe à proximité de la chapelle ND de Bon Port et du phare, c’est la table d’orientation avec vue panoramique sur une grande partie de la ville. Le second est situé chemin des Brusquets (nord ouest quartier haut de St. Maymes) en allant vers Vallauris et le troisième dans la vieil Antibes, sur la promenade de la Courtine (vestige de la fortification qui ceinturait la ville jusqu’au XIX ème siècle) qui domine le port Vauban.

Ainsi on ne peut pas manquer d’apercevoir les errements urbanistiques de la fin des années 60 et 70 avec la construction d’immeubles classés IGH (La Roseraie, Terrasses d’Antibes, Résidence St.Jean, Le Roi Soleil, Les résidences Château de L’Espée) et à un degré moindre les résidences d’Antibes les Pins (fin des années 90).

Avec l’arrivée de M. Léonetti en qualité de maire en 1995, le développement urbanistique a été revu dans la perspective d’une maîtrise du foncier adapté aux besoins d’un développement mieux contrôlé. Toutefois deux faits importants sont venus contrarier ce postulat.

Le premier ce sont les annulations successives du POS avec comme corollaire l’application du RNU, durant cette période les grues de constructions étaient nombreuses sur le territoire communal !

Le second c’est la publication de la loi SRU de 2000 avec entre autre son obligation de construire 20% de logements sociaux, à l’époque la commune n’en comptait même pas le quart. La loi ALUR ( portée par madame DUFLOT) en 2014 a fait progresser ce seuil à 25% et a libéré la construction tout azimut avc la suppression de la règle de la surface foncière minimum et celle du COS. On a vu ainsi « fleurir », au milieu de l’habitat pavillonnaire sur des parcelles auparavant inconstructibles faute de surface minimum, des immeubles collectifs.

La conjugaison de ces éléments a notamment fait que le tissu foncier s’est rempli plus rapidement que prévu initialement et une partie non négligeable de la population en a ressenti (à tort ou à raison ?) une atmosphère, un climat de « bétonisation » d’autant que la loi ALUR de 2014 ( portée par madame DUFLOT) a contribué à amplifier le mouvement en faisant progresser le seuil de logements sociaux de 20 à 25% et a libéré la construction tout azimut avec la suppression de la règle de la surface foncière minimum et celle du COS.

Nous avons vu ainsi « fleurir », au milieu de l’habitat pavillonnaire sur des parcelles auparavant inconstructibles faute de surface minimum, des immeubles collectifs ou démolir une villa pour la remplacer par un collectif.

Le maire a tenu compte de ce ressenti et à l’occasion de la prescription d’un nouveau PLU en 2012 pour divers motifs règlementaires, il a souhaité que les principales règles d’urbanisme soient adaptées afin de donner à la ville une image de « ville Parc, ville jardin » tout en préservant les grands équilibres et projets d’aménagement urbain concourant au développement de la commune et à la mixité sociale avec comme fil conducteur le « Développement Durable ».

L’ADEAOGJ souscrit entièrement à cette vision.

Le nouveau PLU proposé mis à l’enquête, à travers son règlement de zones fait apparaître des mesures qui devraient concourir à donner plus d’aération aux futurs programmes immobiliers. Toutefois, il y a lieu de se montrer plus précis dans la rédaction de certains articles afin d’éviter d’offrir des opportunités non désirés aux professionnels de la construction dont les objectifs relèvent parfois davantage de l’aspect économique que de l’impact environnemental.

 

Dans cet esprit et afin d’être plus à même de réaliser une analyse détaillée des propositions de la ville, un groupement circonstancié d’associations de quartiers sous la compétence d’ADHAGE et d’ELAN a mis en commun les potentiels de chacun pour étudier, analyser, critiquer et faire des propositions sur le PLU mis à la concertation à compter de 2017. Dans le cadre de cette concertation plusieurs dires ont été transmis au maire.

Première partie du Dire issue d’un travail collectif ADHAGE/ELAN -

 Observations, remarques et propositions sur le règlement.

1- Chapitre 1 du RU : dispositions générales »

Ce chapitre est essentiel car il s’applique à tous les RU par zone, en facilitant une compréhension commune et sans ambigüité des principaux termes utilisés et des modalités précises de calcul des caractéristiques majeures devant être respectées lors du dépôt de tout nouveau Permis de Construire.

Notre contribution écrite de juin 2017, mise à jour en avril 2018 a été largement reprise dans le RU révisé et nous avons apprécié cette prise en compte et ce souci de clarification..

Toutefois au vu de la rédaction actuelle, il nous apparait que quelques points essentiels méritent d’être mieux traités ou complétés . Nous souhaitons limiter au maximum les failles et les interprétations permises par le RU actuel tant par les promoteurs, les architectes tout en facilitant la tâche des instructeurs des Permis de Construire.

Nos demandes :

D1 : Qu’il soit précisé la date de validité des très nombreux articles législatifs et réglementaires mis en référence … car ils ont été abrogés par Décret en décembre 2015 . Par contre les nouveaux articles réglementaires publiés par le Décret 2015-1783 du 28 décembre 2015 , largement utilisés (OAP et RU) mériteraient un bref résumé ….. ou qu’il soit fait moins appel à leur contenu (préconisation du GRIDAUH) . Le Code de l’Urbanisme est complexe et une simplification est plutôt souhaitable .

D2 : Que les termes principaux définis soient repérés par un symbole * lors de leur emploi dans tout RU de zone.

D3 : Que certains termes portant souvent à interprétation soient définis par texte et illustration, pratique fréquente dans de nombreux RU consultés.

D4 : Que ce glossaire soit complété par quelques termes nous apparaissant importants : Bande de Majoration de Constructibilité (BMC),chemin privé et impasse privée, distance d’une construction par rapport à… (recul , retrait termes utilisés dans le RU de UB), façade d’une construction, local accessoire ou local annexe, terrain, unité foncière d’une construction, aires de stationnement et calcul du pourcentage intégré aux constructions.

Pour ce qui concerne les lotissements et copropriétés horizontales existants, dont la constructibilité relève généralement du domaine contractuel en application du cahier des charges/règlement de copropriété, et plus rarement du règlement d’urbanisme, nous préconisons l’inscription d’une mention qui indique clairement la volonté du maintien de l’enveloppe/volume construit et la sauvegarde du caractère unifamilial de ce type d’organisation immobilière.

2- Révision du RU de la zone UC

Cette zone couvre 513 hectares soit 28,7% de la surface des zones urbaines. ADHAGE et ELAN n’ont aucune remarque à caractère général sur le zonage retenu.

C’est en particulier sur cette zone que de nombreux PC délivrés ces dernières années étaient très éloignés du discours sur la ville-jardin ou la ville - parc où il fait « bon vivre ». (voir aménagements le long des 4 Chemins vers l’hôpital, le quartier des Combes…..)

Nous reconnaissons les améliorations et les corrections apportées et nous les saluons avec beaucoup de satisfaction même si parfois il est trop tard . A l’évidence les constructions devraient être à l’avenir sur cette Zone UC plus espacées , les hauteurs mieux maitrisées …

En regardant le réalisé et les écarts avec les promesses de 2010, nous nous efforçons d’avoir une attention plus attentive sur la rédaction des Règles, afin d’anticiper au mieux les dérives possibles d’où nos quelques propositions d’amélioration pour la zone UC, souvent de forme.

D5 : La première importante concerne l’ambigüité qui subsiste sur l’existence ou non de Bandes de Majoration de Constructibilité le long de voies en UCa2 et UC a3 . Nous demandons qu’il soit précisé que toute voie privée* , tout chemin privé* et toute impasse privée* ne génèrent pas de BMC dont l’octroi ne resterait possible qu’au long des voies publiques* qu’(il conviendra de lister nominativement. .. Le flou maintenu dans le RU révisé est inacceptable.

D6 : La deuxième également importante est que les distances par rapport aux voies* ou aux limites séparatives* ou entre immeubles sur une même propriété se mesurent à partir du bord extérieur des balcons et non à partir de la façade.

D7 : Autoriser pour tout projet de villa R+1 ou maison individuelle R+1 que les combles puissent être aménagées dans le respect de la hauteur maximale imposée.

D8 : Supprimer pour tout projet de villa et de maison individuelle l’obligation de créer en sous sol une cave de 6 m2 minimum.

D9 : Associer systématiquement la hauteur maximale ET le nombre de niveaux maximum autorisés. Ne pas craindre de spécifier que le bonus pour pente ne peut permettre de créer un niveau supplémentaire au-delà du nombre de niveaux ou d’étages autorisé.

D10 : rajouter que la desserte interne * aux constructions à l’intérieur d’un projet n’est pas concernée par les caractéristiques de largeur imposées tout en précisant qu’elle doit être d’une largeur suffisante pour permettre l’intervention de secours à la personne et des pompiers.

D11 : Bien préciser les types de stationnement entrant dans le calcul du pourcentage d’aires de stationnement* à intégrer dans les constructions*…. ( places de stationnement automobiles*).

3- Révision du RU de la zone UD 

Cette zone de 1135 hectares soit 52,9% de la surface des zones urbaines est essentiellement pavillonnaire et son potentiel de constructibilité apparait faible.

Nous notons avec satisfaction que cette zone reste protégée et que son RU traduit la volonté de la municipalité de la préserver par une diminution sensible de l’emprise au sol dans les secteurs Uda, UDb, UDc ainsi que par une augmentation des distances par rapport aux voies* et aux limites séparatives *.

…….. d’où les quelques propositions d’amélioration mineures pour la zone UD , notées déjà pour le RU de la zone UC et applicables à cette zone soit D6, D7 et D8

S’agissant du maintien du cadre de vie dans les lotissements, des propositions spécifiques émanant d’association de quartiers vous seront faîtes directemnt à titre individuel.

4- Révision du RU de la zone UE (voir annexe 5 ci-jointe) 

Cette zone de 33 hectares soit 1,5% de la surface des zones urbaines correspond aux enjeux stratégiques d’aménagement. Plusieurs associations dans le cadre de ADHAGE et à titre individuel se sont énormément investies sur deux d’entre eux.

• Projet des QUATRE CHEMINS (OAP)
• Projet ANTHEA -BUNOZ (OAP)

Lors des Enquêtes Publiques réalisées sur chacun de ces deux Projets elles ont exprimé un avis favorable et approuvé le Règlement d’Urbanisme UE démultipliant les choix retenus pour chaque secteur . Elles confirment qu’un repli de l’espace aménagé tel qu’il est prévu par le Projet des 4 Chemins en secteur initial UCa3 ne serait pas la meilleure solution pour le futur de cette entrée de Ville et donc maintiennent leur avis.

Les modifications souhaitées sont de ce fait mineures . Elles permettent d’avoir une meilleure cohérence des différents RU des zones urbaines. Elles ont été déjà notées pour le RU de la zone UC voire pour la zone UD  soit D6, D7, D8, D9, D11.

5- Révision du RU de la zone UB 

Cette zone de 108 hectares soit 5% de la surface des zones urbaines correspond à un habitat très dense existant amené ponctuellement à être renouvelé. A lui seul le secteur UBa couvre 61,8 hectares avec une majorité d’immeubles R+5 à R+8 , implantés le long de grands axes de circulation sans contrainte ni d’emprise au sol, ni d’espaces libres.
ADHAGE -ELAN se sont limités à une lecture attentive du RU de cette zone et préconisent simplement que sa rédaction soit rendue cohérente avec les autres RU des zones urbaines UC,UD, UE en supprimant certaines incohérences ou imprécisions. 

Deuxième partie du Dire :

Propositions ciblées sollicitées par des adhérents de notre association.

Les lieux des propositions sont repérées sur le plan ci-après, pastilles avec lettres A à F.

Les intéressés ont déposé directement leur Dire, l’association soutient leur demande.

 

......

Troisième partie du Dire :

Propositions émanant directement de notre association.

1°) Le règlement de zone ;

2°) Les unités de paysage à protéger (jardins) ;

3°) Les bâtiments remarquables.

1°) Le règlement de zone :

Afin de préserver, d’une manière générale, le cadre de vie des colotis, lesquels sont très attachés à la morphologie de leur ensemble de maisons individuelles, très majoritairement de style provençal local, n’excédant pas la hauteur de 7 m, il est proposé de compléter les articles UC et UD ainsi qu’il suit (texte en italique):

UC 11.3 L’architecture et la volumétrie

Les pastiches d’architecture typique, étrangers à la région, sont interdits.

La définition volumétrique et architecturale des constructions doit obligatoirement être compa­tible avec les bâtiments principaux riverains. Cette compatibilité prend également en compte la hauteur des bâtiments lorsque l’unité foncière est située dans un secteur à dominante pavillonnaire de R+1. Le reste sans changement.

UD 11.4 L’architecture et la volumétrie

Les pastiches d’architecture typique, étrangers à la région, sont interdits.

La définition volumétrique et architecturale des constructions doit obligatoirement être compa­tible avec les bâtiments principaux riverains. Cette compatibilité prend également en compte la hauteur des bâtiments lorsque l’unité foncière est située dans un secteur à dominante pavillonnaire de R+1. Le reste sans changement.

2°) Les unités de paysage à protéger (jardins)

• Jardin maison Colle du centre de loisirs des Colonnes ;
• Oliveraie qui ceinture le stade Auvergne, chemin des Eucalyptus ;
• Le square jardin DELAUNAY - quartier des Eucalyptus ;
• Jardin copropriété Villa Neptune, route Badine ;
• Jardin Villa les 3 couronnes - Chemin des Ames du Purgatoire/chemin de saint Péchaire.

3°) propositions portant sur les bâtiments remarquables et ouvrages témoins du passé situé dans le quartier ANTIBES OUEST RESIDENTIEL

• Maison rurale et cour «Le petit Mas» avenue Général Ferrié (témoin patrimonial);
• Maison Colle du centre de loisirs des Colonnes- chemin des Eucalyptus
• 2 Vieux Puits d’eau : un avenue du jardin secret et l’autre avenue des Lucioles
• La fontaine du square Delaunay, ancien abreuvoir de l'octroi de l'entrée de ville ouest.